בשעה טובה החלטתם שהגיע הזמן לרכוש דירה. אספתם די הון עצמי, בדקתם עם המשפחה ועם הבנקים שההון הראשוני, בין אם מדובר בפיקדונות שונים, בחשבון העו"ש, או בכספים שהסתרתם מתחת למרצפת, נזיל. עשיתם חקר שווקים על משכנתאות, ולאחר מחשבה מעמיקה, החלטתם שברצונכם לרכוש דירה מקבלן ולא דירה יש שניה. ההבדל הגדול והמשמעותי ביותר, שבין רכישת דירה מקבלן "על הנייר", הוא שאת הדירה מהקבלן, אין לכם שום אפשרות לראות. אתם לא יכולים לעבור פיזית בין חדריה, לראות את תוצאות שנותיה, לראות איך היא נראית באור יום ובלילה ועוד. בעצם, בבואכם לרכוש דירה מקבלן אתם קונים "חתול בשק". מאחר ומדובר בהוצאה עצומה על נכס שעתיד להיות לכם ולמשפחתכם לשנים רבות קדימה, כדאי היה שלפני ביצוע רכישה שכזו תהיו מצוידים בכמה שיותר מידע, כדי להימנע ככל שניתן מתקלות ומאכזבות. לפניכם מספר טיפים ראשוניים ועקרוניים.
מה צריך לדעת לפני רכישת דירה מקבלן
התקציב ומגבלותיו
בבואכם לרכוש דירה עליכם לזכור כי התשלום עליה הוא רק חלק מתוך מטר התשלומים שינחת עליכם, ושיהיה עליכם לשלם מתוך ההון העצמי הנזיל שברשותכם.
כלומר, תשלומי חובה אלה לא יוכלו להיות מגובים, או נעזרים בכספי המשכנתאות.
רשימה (חלקית) להוצאות הנ"ל:-
* אגרות שונות לרישום הבית המשותף
* אגרות לרישום העסקה
* מס רכישה ועוד מיסים שונים ומשונים.
בכל הנוגע למיסוי, מן הראוי לעשות עבודת מחקר ראויה בעזרת יועץ מס או עורך הדין שמלווה אתכם, מאחר ולא אחת ניתן לחסוך בעלויות המיסים השונים, עם ליווי מקצועי מהימן.
* שכר טרחת עו"ד
* שינויים מבניים…
ועוד הוצאות שונות ורבות.
מאחר והוצאות אלה ורבות נוספות אינן נכללות במסגרת המשכנתא, הטיפ שלנו יהיה:-
ריכוז ההוצאות הללו בטופס אקסל מסודר ומאורגן, על מנת שתוכלו לראות את הסכומים מול עיניכם ולהכיר כבר בראשית הדרך את היקף ההוצאות הראשוני שמונח לפתח הדלת שטרם רכשתם.
2. אישורים עקרוניים למשכנתאות
עליכם לזכור כי הבנק הוא עסק לכל דבר וענין. הוא לא נדיב ואדיב ובוודאי שאינו פילנתרופ טוב לב. יש לו ענין להרוויח, וכמה שיותר, ולכן יש לו תנאים שונים ומשונים שיהיו תלויי זמן ומצב. התנאים הללו עלולים להשתנות אם עבר טווח זמן מסוים, גם אם כבר חתמתם על עסקת הרכישה. עליכם לזכור כי לא תמיד יעניק לכם הבנק את הסכום המקסימלי אותו אתם מבקשים. הוא יערוך חקירות מחקירות שונות, ויבחר במה כן ובמה לא להתחשב – בבואו להעניק לכם את המשכנתא המבוקשת.
טיפ:-
סחר המשכנתאות הוא שוק. עשו חקר שווקים, בדקו את התנאים העקרוניים, הנלווים, ההחזרים ועוד ואל תהססו להיות מלווים בעצותיו של יועץ משכנתאות חיצוני.- בחירת ובחינת אזור המגורים, המיזם והיתרי הבנייה
אזור:- ברור שאתם יודעים פחות או יותר אם אתם רוצים לגור בצפון במרכז או בדרום. על פי רוב אתם גם יודעים באיזו עיר מגורים תעדיפו להתגורר, אבל רגע לפני שאתם קובעים פגישה במשרד המכירות כדאי היה שתעשו חקר אזור שייתן לכם את מירב המידע. מהן תכניות המתאר העתידיות? רשת הכבישים המתוכננת או הקיימת, איכות מוסדות הציבור, מוסדות החינוך, פארקים עירוניים, מרכזי מסחר, או אולי מתוכנן בקרבה אזור תעשיה…ועוד.
וודאו שבידי הקבלן או היזם כל היתריי הבניה הנדרשים מהרשות המקומית והיה וטרם התקבלו, הוסיפו להסכם ביניכם סעיף המקנה לכם את הזכות לביטול החוזה, בתום תקופה שתקבע מראש.
מיזם:- האם מדובר בקבלן מוכר שכבר מסר עשרות או מאות דירות ללקוחות מרוצים, או אולי ביזם קטן יחסית שאין מושג על טיב עבודתו? חקרו ובדקו את טיב הקבלן בידיו אתם הולכים להפקיד את סכומיי העתק הנדרשים.
טיפ:-
אל תוותרו על בדיקת היזם/קבלן ועל בדיקת עתיד סביבת הבניה. ככל שתדעו יותר, כך תהיה העסקה הסופית עליה תחתמו בטוחה יותר ומשמחת לאורך שנים. - מועדי תשלום וליווי בנקאי
בדקו מי הבנק המלווה ששומר על כספיכם, כך שישמש לטובת מימון הבניה ויגן עליכם במקרה וחלילה לא יעמוד היזם בהתחייבויותיו. לא כל קבלן נדרש לליווי כזה, אבל השקט הנפשי של הרוכשים – דווקא כן.
לכל יזם וכמובן לכל רוכש ישנם תנאי התשלום שיהיו לו נוחים. יש מי שיוכל להפקיד סכום גדול יותר עם הרכישה כדי לחסוך במדדים או כדי לחסוך במספר התשלומים העתידיים ויש מי שחייב להמתין לקבלת המשכנתא, אין דרך לתת המלצה גורפת אחת אבל יש לנו טיפים:-
א. וודאו שבמעמד הרכישה תצוין אפשרות להקדמת תשלומים, במידה ותהיה לכם אפשרות כזו
ב. הקפידו על זמינות הכספים שלכם בהתאם למועדים שקבעתם בהסכם הראשוני. שימו לב כי ברוב ההסכמים ישנו סעיף הטוען להפרה יסודית, במקרה של איחורים.
ג. לעתים קבלנים מקדימים משמעותית את זמן מסירת הדירה ואתם עלולים למצוא את עצמכם בלי הכסף הנדרש. הקפידו להוסיף סעיף לפיו על הקבלן ליידע אתכם לפחות 60 ימי עסקים מראש כך שתוכלו להסדיר את ענייניכם מול הבנק. - מחיר, מפרט, שינויים ותוספות
בררו מה כלול במחיר המוצג לפניכם. חניות (כן או לא מקורות), חיבורים שונים לגז, חשמל, מים, מע' סולארית, הוצאות פיתוח סביבתיות רישום בטאבו…ועוד וודאו שכל אלה מופיעים בהסכם.
מהו החלק היחסי שבשטח הציבורי המצטרף לשטח הדירה, מהם החלקים הציבוריים כמו חניות אורחים, חדרי משחקים, מחסנים…
מה שטח הדירה נטו, כיווני האוויר, מי הספקים השונים למטבח, ריצוף, סניטציה, מה גובה הזיכוי שתקבלו אם תרצו להזמינם ממקור אחר, ותוך כמה זמן ניתן להגיש בקשות לשינויים ותוספות.
האם כלולים במחיר שכר טרחת עורך הדין של הקבלן ועלויות הרישום?
דרשו טופס שינויים, לאחר כל שינוי שסוכם. בטופס הקפידו שיופיעו השינויים, עלויותיהם, זמן השלמתם, האם כן או לא הם עלולים לגרום לאיחור במסירת הדירה.
על הטופס להיות חתום על ידי שני הצדדים והוא יגן עליכם במקרים של שינויים שלא נעשו, או נעשו חלקית וכן במקרה של איחור במסירת הדירה בטענה שהשינויים שביקשתם – הם הגורם לכך.
טיפים:-
א. הוסיפו להסכם סעיף, המאפשר לכם מספר שינויים ותוספות ולפיו עד למועד מוסכם יהיו באחריותו הבלעדית של הקבלן.
ב. וודאו שבהסכם מועד מוגדר הגיוני לקבלת הדירה ולצדו סעיף הגנה מפני דחייה במועד המסירה.
- תכניות דירה, קומה ונספחים
על פי החוק חייב הקבלן או היזם לצרף תכניות חתומות על ידי שני הצדדים להסכם הרכישה. כל שינוי במפרטים הללו מחייב את חתימתם של שני הצדדים.
טיפים:-
א. הקפידו לקבל את התוכניות כולן בצורה ברורה וודאו שהן תואמות את המוסכם והמובטח
ב. סמנו, כבר במשרד המכירות ובנוכחות המוכר את הדירה כולה, את החניות המחסנים והשטחים הציבוריים המופיעים בתוכניות וחתמו עליהן יחד.
מה לא לעשות
- לא לחתום, בשום מקרה בשום שלב על אישור שאומר שעצם קבלת הדירה מהווה הוכחה להיותה תקינה ושעומדת בכל תנאי ההסכם.
- לא לחתום מראש על הצהרת היעדר תביעות
אלה היו כמה טיפים ראשוניים אך חשובים ביותר לקראת ההוצאה החשובה ביותר בחייכם.
כתבה זו נכתבה בשיתוף עם עורכת הדין מיטל אוטמזגין המתמחה בדיני המקרקעין. למידע נוסף וייעוץ משפטי, בקרו באתר הבית .
