מה נדרש לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על הערכת שווי דירה עם פוטנציאל להתחדשות עירונית?
בשנים האחרונות, התחדשות עירונית הינה הדבר החם והמדובר ביותר בתחום הנדל"ן.
בכל רחבי הארץ, קמים פרויקטים של התחדשות עירונית, כמו תמ"א 38, פינוי בינוי ותכניות מקומיות נקודתיות שונות.
אנשי מקצוע שונים טוענים כי חלק מהפרויקטים של ההתחדשות העירונית מבוצעים ללא תכנון מקיף וגורמים לציפוף לא מבוקר של האוכלוסייה.
בעיריית ירושלים, מחלקת תכנון עיר הגתה שלל תכניות אב ומתאר לפיתוח חלק מהשכונות.
שמאי מקרקעין בירושלים אשר מבצע הערכת שווי דירה, נדרש לשליטה מלאה בשלל תכניות האב לפיתוח השכונות לרבות תכניות השימור.
כל הערכת שווי של בית, דירה, מגרש ועוד, המתבצעת על ידי שמאי דירות, צריכה להתבצע בהסתמך על המכלול התכנוני התקף על המקרקעין לרבות תכניות האב.
שמאי מקרקעין בירושלים אשר לא יבצע בדיקה מקיפה של תכניות האב במסגרת הערכת שווי דירה או הבית מול תכנית האב לשכונה, יכול לפספס פוטנציאל תכנוני ממשי אשר מוסיף לשווי הנכס.
במאמר זה, נפרט כמה מתכניות האב ומתאר לפיתוח השכונות בירושלים.
שכונת ארנונה ותלפיות:
תכנית האב קובעת חלוקה ל – 6 מתחמי בינוי והגדרת הנחיות תכנון בהתאם למאפייניהם.
המתחמים הם: מתחם עין צורים, שלום יהודה, דרך חברון, שכונת ארנונה, שכונת תלפיות, המתחמים הדיפלומטיים.
התכנית באה להסדיר את הבינוי מכח תכניות התחדשות עירונית (תמ"א 38), תכניות מקומיות חדשות ועוד.
מטרת התכנית הינה קביעת הוראות בינוי לתוספות בנייה, לשימור, לציפוף ולהתחדשות עירונית בשכונת ארנונה – תלפיות. התכנית מנחה את הוועדה המקומית במתן היתרים לפרויקטים של התחדשות עירונית כגון תמ"א 38 ועוד.
שמאי מקרקעין בירושלים נדרש לנתח את התכנית לשכונת ארנונה ותלפיות אשר קובעת מדיניות עירונית למתחם התכנית לעניין ייעודי קרקע, שימושי קרקע, נפח הבינוי, דרכים, שטחי ציבור ועוד.
בעצם, תכנית האב באה להסדיר בנייה לא מבוקרת מכח ההתחדשות העירונית ומהווה פתרון תכנוני יעיל לתכנון לא מבוקר.
שמאי מקרקעין בירושלים אשר נדרש לבצע הערכת שווי דירה, בית פרטי או כל נכס מקרקעין אחר, נדרש לבדוק את מיקום הנכס הנישום ביחס למסמכי תכנית האב לשכונה לצורך זיהוי מגמות המשפיעות על הייעוד של המקרקעין וזכויות הבנייה הקיימות ו/או הפוטנציאליות. כידוע, זכויות בנייה ופוטנציאל ממשי להתחדשות עירונית מעלות את שווי הדירה.
יחד עם זאת, ייתכן ותכנית האב הגדילה זכויות ו/או שינתה ייעוד ובכך הגדילה את שווי הנכס או אף ייתכן ופגעה בשוויו. במידה ולנכס נגרמה ירידת ערך עקב אישור תכנית, במצבים מסוימים, בעזרת שמאי מקרקעין בירושלים, ניתן לתבוע את הוועדה המקומית מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
במשרדנו פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין וניצול זכויות בנייה. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
