״ההחלטות של רמ״י תוקעות פרויקטים להתחדשות עירונית, ולא מסייעות להם״, אמרה מירי רימון, יועצת נדל״ן ושמאית רמ״י בעבר, כחלק מפאנל בנושא הסדרת הממשק עם רמ״י בהתחדשות עירונית שהתקיים בועידה להתחדשות עירונית של מרכז הבנייה בירושלים
במסגרת פאנל בנושא הסדרת הממשק עם רמ״י בהתחדשות עירונית, בוועידה השנתית להתחדשות עירונית של מרכז הבנייה הישראלי אשר מתקיימת במלון ענבל בירושלים, נציגי יזמי הנדל״ן ואנשי הרשות להתחדשות עירונית, הביעו תרעומת וביקורת על התנהלות רמ״י מול הגופים השונים בכל הקשור בתהליכי התחדשות עירונית.
במסגרת הפאנל, הסבירה עו״ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, משפט אזרחי, על תחום ההתחדשות העירונית בפן המשפטי והממשלתי כי ״בתחום ההתחדשות העירונית המשפט עבר קפיצת דרך משמעותית שהיא לא דומה לאף תחום אחר אזרחי, קנייני או נד״לני. התחלנו את זה עם הרשות להתחדשות עירונית, האוצר, השיכון. התחלנו לטפל בתופעת המארגנים שאז נתנו מעט מאוד לדייר. עבדנו על הרפורמה שהפחיתה את הרוב הדרוש לפרויקטים. ככלל, בהסתכלות רוחבית בכל מקום שבו נתקלנו בקושי מיד נתנו מענה בחקיקה. חלק גדול מהחקיקה היא באחריות של שר המשפטים וזה היה מהלך שלא היה כדוגמתו בכל שאר התחומים שאני והמחלקה שלי מלווים, כמו בתחום ההתחדשות העירונית. רצינו להבטיח שפרויקטים יקרו.
יוליס הוסיפה כי ״מרבית הציבור בישראל רוצה לגור באיזורי ביקוש ולכן המדינה הולכת להתחדשות עירונית שלה ערך עצום חברתי, לפתח אורבנית בצורה רחבה יותר. היום אנחנו בנקודת איזון אחרת לגמרי בדגש על הדיירים. אם שמנו לנגד עינינו את הדיירים שהיו מוחלשים ולא הבינו את העסקה, כמעט בכל מקום שאני מגיעה אליו יש הנחת עבודה שהיום זה לא מה שהיה. יש המון כוח בידי הדיירים והם עושים את המכרזים ליזמים, וזו כברת דרך משמעותית. יש לנו המון נושאים לעסוק בהם אבל פה אני חושבת שזרועות הממשלה עבדו מאוד קשה בעשור האחרון וזה שינה את המציאות.״
מירי רימון, יועצת נדל״ן, יו״ר ועדת חקיקה בלשכת השמאים ושמאית רמ״י לשעבר: ״אין ספק שתמיד דברים שרואים מכאן לא רואים משם, אבל הייתי שותפה להרבה החלטות שהיום קיימות ברמ״י וחלקן הוא עדיין נכון. התחדשות עירונית הוא פרויקט מתחדש וכל הזמן צריך לשפר ולשנות. כללים זה דבר חשוב צריך לפרש אותם נכון ולהתייחס אליהם בצורה נכונה. ההחלטות האחרונות של רמ״י תוקעות את הפרויקטים ולא מסייעות להם.
בביקורת על התנהלותה של רמ״י, אמרה איילת קראוס, שותפה ומנהלת מרחב ירושלים, החברה לפיתוח והתחדשות עירונית: ״העובדה שאין נציג של רמ״י מראה בדיוק מה רמ״י חושבת על תהליכי התחדשות עירונית ואנחנו רואים כשכמדברים על קרקע משלימה זה שם קוד ל׳לא לרצות לקדם פינוי-בינוי׳. אולי קרקע משלימה היא לא הפתרון וזה לא בהכרח מה שרמ״י צריכים לעשות. הם יכולים להיות שחקן יוצא דופן בתהליכי התחדשות עירונית כי הם בעלי הקרקע הגדולים בישראל. לרמ״י יש כמה עשרות תכניות פינוי-בינוי ברחבי ישראל ורק כמה תכניות בודדות שאושרו. היכולת לייצר וודאות לבעלי דירות כשהם חותמים על הסכם מול יזם, זו וודאות מדהימה לבעלי הדירות וליזם. אבל, ופה נכנסת הנקודה החשובה – החברה לפיתוח והתחדשות עירונית מקדמת קודם תב״אות ואז עושה מכרז לבחירת יזם. רמ״י צריכה עזרה מול בעלי הדירות כדי לקדם מסות של פרויקטי התחדשות עירונית.״
עומר גוגנהיים, משנה למנכ״ל, פיתוח עסקי והתחדשות עירונית אשטרום מגורים: ״המבחנים להקצאת קרקע משלימה הם מאוד קשים ובגלל שהקרקע היא ציבורית היא צריכה לעבור מסננת מאוד דקה לפני שנותנים אותה לאדם פרטי. בהיבט הזה של קרקע משלימה עם מחיר ואפשרות להשיג עליו זה בשורה גדולה אבל בהחלטה הזו, היזמים ויתר היועצים בשוק שמסייעים בעליה לקרקע, רמ״י הפכה לשותף בכיר וצריך לראות אם אפשר להוציא פרויקטים לפועל עם הגבייה שתהיה לרמ״י במסגרת אותה החלטה.״
דוד עמיחי, מנהל תחום בכיר, אגף מדיניות וכלכלה, הרשות להתחדשות עירונית: ״שנים היזמים הסתובבו סביב עצמם ולא ידעו איך מקבלים קרקע משלימה. רמ״י הבינה את הדבר הזה ולהרבה יזמים יש קרקעות משלימות במתחמים שלהם. הם הבינו שצריך להיכנס לאירוע קיבלו החלטה ונתנו את ההחלטה. בעולם הקרקע המשלימה, משריינים את הקרקע מול רמ״י אבל הוא יודע כמה לשלם על הקרקע רק כשהוא מוציא את ההיתר, ובמועד ההקצאה אחרי שרץ קדימה הוא יכול למצוא פערים בין איך שרמ״י רואה את שווי הקרקע לעומת איך הוא רואה את זה.
דניאלה פז, מייסדת ובעלים, פז כלכלה והנדסה: ״החישוב של קרקע משלימה מתבצע בסמוך לעליה לקרקע. העניין שלרמ״י יש כללים משלהם לגבי איך מחשבים קרקע משלימה. יזם צריך לממן את הפרויקט שלו על ידי מימון בנקאי ולדו״ח האפס יש כללים. רמ״י, משיקוליו, לא מכיר בחלק מהדברים. למשל, כשמדובר במבני ציבור שהתב״א דורש שהיזם יכיר, מבחינת רמ״י זה לא חלק מהוצאות הפרויקט בגלל שזה של משרד החינוך או הרשות המקומית. נוצר מצב שהתחשיב של רמ״י לא קשור לעלויות היזם והוא צריך לספוג את זה. יזמים מוכנים לשאת בעלות הנוספת אבל רק שיתנו להם את המספר. לפעמים לוקח כמה שנים עד שמקבלים את המספר הסופי שהוא הגיוני וכל הזמן הזה יש דיירים שהדירות שלהם יפונו, לפעמים עם צו הריסה שמתקנים תקנות כדי לאפשר שהם יגורו בבתים ורק בגלל רמ״י הפרויקט לא מתממש.״
מירי רימון, יועצת נדל״ן, יו״ר ועדת חקיקה בלשכת השמאים ושמאית רמ״י לשעבר: ״ההגיון של מבני ציבור אומר שהמחויבות להקים אותם היא על הרשות המקומית או משרד החינוך. כשיש היטל השבחה זה אמור לממן גם את הקמת המבנים הללו ולכן רמ״י לא מוכנה שתהיה חלוקת עושר שתנותב על ידי רשויות מקומיות חזקות ולא על בסיס החלטות שלה. בחשיבה הזו יש היגיון, אבל הבעיה היא שיש מקרים כשהולכים להתחדשות עירונית שאתה צריך לקבל פטור או פטור חלקי מהיטל השבחה. אם הוא אפס אין מאיפה לממן אותם. מה קורה במקרים שהיו מבנים? – בית ספר, מתנס, בית כנסת. עכשיו צריך לבנות את המבנים האלה מחדש והעלויות לא נלקחות בחשבון אצל רמ״י. הכלל אולי הוא נכון ככלל אבל אבל יש מקרים יוצאי דופן שצריך להתייחס אליהם.״
ערן רולס, יו״ר מרכז הבנייה הישראלי: ״זו שנה נוספת שאנו מקיימים את כנס הנדל״ן בירושלים ולא בכדי. ירושלים מובילה במדדי התחדשות עירונית תוך הבנה בצורך הרב שיש בכך. תוכן הועידה השנה חשוב אף יותר משנים קדומות ואני מקווה שהמדינה ונציגי הממשלה שיקחו חלק, ישכילו לקצר תהליכים על מנת ליצור הצפה של דירות, הורדת מחירים ומתן אפשרות לזוגות צעירים לקנות בית במדינת ישראל.״
אודות עיר הנדל״ן ירושלים:
הוועידה השנתית להתחדשות עירונית ומניבים בירושלים של מרכז הבנייה הישראלי, הפכה למסורת רבת שנים ותתקיים בין תאריכים 19-20.5. הכנס מהווה מפגש פסגה של צמרת הנדל״ן בישראל. בוועידה לוקחים חלק כ-800 מקבלי החלטות מצמרת הענף בכל רחבי הארץ על מנת לקדם אג’נדות, עסקאות ושיתופי פעולה בנושאים הבוערים של עולם הנדל״ן. האורחים אשר לוקחים חלק בעשרות מושבים מקצועיים, וועדות מומחים, הרצאות מרתקות, מפגשים עסקיים, דיאלוגים בין מגזריים ושיתוף ידע מעשיר עם הגורמים הסטטוטוריים השונים.
