עו"ד אלכס עירד ששימש בעבר כתובע ויועץ משפטי ליד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה (מחוז המרכז) מציע למגר חלק נכבד של תופעת הבנייה הניצול והקרקעי ולכרוך אותה בהיבטי מס. לדבריו, יש ליצור סדר חוקי חדש, אשר יפגע, אנושות, בכדאיות הכלכלית הטמונה בהתנהלות הבלתי חוקית. נגע הבניה והשימוש הבלתי חוקיים, אשר ממדיו הגיעו כדי "מכת מדינה", גרם נזק אדיר למשק הישראלי והטיפול בו דורש הקצאת משאבים חסרת תקדים, הן של מערכת בתי המשפט והן של רשויות האכיפה (פרקליטות, אגפי פיקוח ותביעה ברשויות השונות ומשטרה).
בהצעת חוק שהגיש עו"ד עירד לשרי הפנים, האוצר והמשפטים מוצע הסדר על פיו, מרגע כניסתו של החוק לתקפו, כל הוצאה שהנישום יוציא לפעילות בלתי חוקית כאמור, לא תותר עוד לניכוי בשומותיו."כל הכנסה שהנישום יקבל כתוצאה מפעילות כאמור תחויב במס שיאפיל על כדאיותה", אומר עו"ד עירד ומוסיף כי כפועל יוצא, האזרח והנישום יהפוך, בהדרגה, ל"פקח" ול"שוטר" של עצמו. כך, לדוגמא, שוכר אשר יחתום על הסכם שכירות יקדים ויברר אם קיימת מניעה חוקית לבצע במושכר את הפעילות שהוא מייעד למקום".
עו"ד עירד מציין כי החקיקה הקיימת נוטה להתייחס לתופעת הבנייה הבלתי חוקית בסלחנות יתרה ואילו רשויות המס, על כל אגפיהן, נאלצות לייחס לתשלומים עבור הפעילות הבלתי חוקית שמתוארת לעיל את אותו המשקל עצמו שהן מייחסות לפעילות חוקית וכשרה למהדרין."מעבר להיבט הכלכלי, מדובר בפגיעה קשה בשלטון החוק ובעיקרון, לפיו יחס וטיפול שווה, אשר ניתן למי שאינם שווים (שומרי חוק, מחד ועבריינים, מאידך), מהווה, כשלעצמו, סוג של אפליה." מציין עו"ד עירד ומוסיף כי הואיל והמניע והתמריץ העיקרי לתופעות אלו של בניה ושימוש בלתי חוקיים במקרקעין, הנו, בעיקרו של דבר, מניע ותמריץ כלכלי. יש לאמץ, לפיכך, פתרון, אשר עשוי להפוך את הפעילות האמורה לבלתי משתלמת בעליל. התנהלות בלתי חוקית, מסוג זה, תיפסק רק אם נצמיד לה "תג-מחיר" כזה, אשר ספק אם כדאי יהיה לעבריין (או לשותף לדבר עבירה) לשלמו. מאידך, אם יבחר מי מהם ליטול על עצמו את הסיכון, יתכבד וישלם את המחיר בכרוך בכך.
הצעת החוק באה לפתור בעיות מהותיות שמעיקות על פעילותן של רשויות האכיפה בארץ, על איכות הסביבה ועל כיסו של משלם המסים:
האחת – פגיעה מתמשכת ומתעצמת בתכנון האורבני, בשטחים חקלאיים, בשטחים פתוחים ובאיכות הסביבה. מקורה בפריצת גבולות הולכת וגוברת, בכל הנוגע לבניה ולשימושים בלתי חוקיים שנעשים במקרקעין (בעיקר בשטחים חקלאיים ושטחים ירוקים), שלא לתכלית המותרת בחוק ושלא בהתאם לייעודם. היקפה של התופעה, בכל המגזרים – אורבני, תעשייתי, חקלאי ושטחים ירוקים – הוא כה גדול, עד כי רשויות החוק (שפיטה ואכיפה) מצליחות לכסות רק מעט מזעיר מהיקפה.
השניה – הקצאת משאבים חסרת תקדים, הן של מערכת בתי המשפט והן של רשויות האכיפה (פרקליטות, אגפי פיקוח ותביעה ברשויות השונות ומשטרה), כדי להיאבק בנגע הבניה והשימושים הבלתי חוקיים. מערכת בתי המשפט מחזיקה ומתפעלת מסלול שיפוטי מיוחד, שכל עיסוקו הוא טיפול בעבירות בניה ושימוש, על כל היבטיהן. בצדו של כל בית משפט שלום פועל בית משפט לעניינים מקומיים וחלק נכבד מהמערך השיפוטי, בערכאה הראשונה, מוקדש לנושא זה. באומדן זהיר, ניתן להעריך, כי מדובר באלפי תיקים שנפתחים מידי שנה בשנה ובעשרות אלפי שעות יקרות של שפיטה (לרבות הכנת תיקים וכתיבת החלטות). כמובן, בצד כל אלו קיימים גם הזמן והמשאבים המוקדשים לנושאים הללו, בערכאות הערעור לסוגיהן (בית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון). כל המערך השיפוטי האדיר, המתואר לעיל, מוזן ע"י מערכת של מאות (ואולי יותר) בעלי תפקידים ובהם: פקחים של כל הרשויות המקומיות והמחוזיות, אנשי פרקליטות המדינה ופרקליטים מיוחדים מהסקטור הפרטי, אשר פועלים בשירותן של הרשויות הללו ועולים למשלם המסים עשרות מיליוני שקלים בשנה.
השלישית – הפיכתם של הבניה והשימוש הבלתי חוקיים למכשיר כלכלי וניצולם כאמצעי להקטנת הוצאותיהם של נישומים ולהעצמת הכנסותיהם, וכפועל יוצא – לפגיעה בהכנסות המדינה ובתקציביהן של רשויות מקומיות. נכון להיום, אין מתירים לנישום לנכות כהוצאה, בשומותיו, כספים שהוציא ותשלומים ששילם בביצוע עבירות או בעטיין. כך, לדוגמא, לא יותר לנישום לנכות כהוצאה, שוחד ששילם או קנס שהוטל עליו בשל עבירה שביצע אגב ניהול פעילותו העסקית (לרבות קנסות בגין איחור בדיווח ו/או בהצהרה לשלטונות המס). מאידך, אין כל מניעה חוקית, לנכות כהוצאה עלויות של בניה בלתי חוקית, או דמי שכירות שמשולמים עבור שימוש בלתי חוקי. מדובר באנומליה ובחוסר איזון, שיש להסירם. כמובן, תופעת הבניה והשימוש הבלתי חוקיים מאפשרת למבצעיה לחמוק גם מחבויות כספיות כלפי הרשות המקומית ("לחסוך" בהיטלי השבחה, באגרות בניה וכו'). כך גם ביחס לחבויות כספיות כלפי מינהל מקרקעי ישראל ורשות הפיתוח.
הרביעית – הבניה והשימוש הבלתי חוקיים מתבצעים ללא פיקוח מקצועי (אדריכלי, הנדסי, פיקוח מטעם מומחים לאיכות הסביבה ועוד). כפועל יוצא, מוקמים מידי שנה בשנה, עשרות אלפי מטרים רבועים של בניה שאיננה עומדת בתנאים קונסטרוקטיביים בסיסיים (שלא לדבר על דרישותיה של תמ"א 38, בכל הנוגע לעמידות ברעידות אדמה). במקביל, חלק ניכר מהפעילות (השימוש) הלא חוקי, איננו עומד בדרישות יסוד של איכות הסביבה ומהווה מקור נכבד לזיהום אקולוגי וסביבתי.
החמישית- הבניה והשימוש הבלתי חוקיים משמשים, בסקטורים שונים, כמכשיר ומנוף להשתלטות על קרקעות מדינה.
