חשיפה ראשונה: מרכז המחקר והמידע בכנסת הכין מסמך שנשלח לח"כ דני דנון (ליכוד) שנועד לשפוך אור על ההשלכות הצפויות לתוכנית הממשלה לנהקפיא את הבניה ביהודה ושומרון. המסמך הגיע למערכת מקומונט ירושלים והוא מתפרסם כאן לראונה. העלות למשלם המיסים של תוכנית ההקפאה תגיע לכמעט 100 מיליון שקלים עבור תשלום פיצוי לרוכשי דירות ביהודה ושומרון שלא יוכלו לממש את רכישתם. וזאת רק ההתחלה. ההשלכות הכלכליות למדינה יהיו גבוהות בהרבה. להלן המסמך:
•1. רקע
ב-25 בנובמבר 2009 קיבלה ועדת השרים לענייני ביטחון לאומי (הקבינט המדיני-בטחוני) החלטה על השעיית אישורי בנייה ביהודה ושומרון, למשך תקופה של עשרה חודשים.[1] ההחלטה קובעת כי שר הביטחון ינחה את מפקד כוחות צה"ל ביהודה ושומרון להוציא צו שיממש את החלטת ועדת השרים. על פי המופיע בהחלטה, מוסדות התכנון לא יתנו התרי בנייה אלא בכפוף למגבלות המפורטות ובהן: בנייה לצרכי ביטחון, בנייה של מספר מוגדר של מבני ציבור ועוד. ההחלטה קובעת כי היתרים שניתנו יושעו, אלא אם כן הושלם בינתיים שלב יציקת היסודות (ואז ההשעיה לא תחול גם לגבי תשתיות הקשורות למבנים אלו). המשמעות של ההחלטה היא שלא תתאפשר בנייה של מבנים, לרבות מגורים, תעשיה ומסחר, למשך תקופה של עשרה חודשים, וכן לא יתאפשר פיתוח של תשתיות למבנים אלו, למעט במקרים חריגים.
•2. השלכות תקציביות וכלכליות
נקדים ונציין כי בהחלטה נקבע כי תוקם ועדת תובענות שתדון בתביעות של אלו שנפגעו בגין ההחלטה, וכן נקבע כי שר האוצר יאתר תוך שלושים יום מקורות תקציביים אשר יאפשרו מימון של כל הפעולות הנובעות מההחלטה. יחד עם זאת, לא נקבע בצו באופן מפורט מנגנון פיצוי מוסדר אשר יקטין את אי הוודאות בפניה עומדים התושבים, הקבלנים והרשויות המקומיות.
בדיונים שהתקיימו מאז גיבשו במשרד האוצר, בשיתוף גורמים נוספים, כללים לקביעת פיצויים בשל הקפאת הבניה (התליית הבניה).[2] על פי המתווה המסתמן, רוכשי דירות שנפגעו כתוצאה מההחלטה על הקפאת הבנייה, יהיו זכאים לקבלת פיצוי בגובה שכר דירה ממוצע (באזור בו נרכשה הדירה) עבור תקופת מלא ההקפאה או חלקה. שכר הדירה הממוצע שעל פיו ייקבע הפיצוי ייקבע על ידי השמאי הממשלתי, וגובה הפיצוי ייקבע בהתאם לשטח הדירה כפי שנקבע בהיתר הבנייה. נציין, כי נוסף על מנגנון זה, תהיה אפשרות לבקשת פיצוי בגין שכר דירה ששולם בפועל באזור בו התגורר רוכש הדירה בעת ההחלטה על הקפאת הבנייה, אך טרם סוכם על פרטי המנגנון.
לצורך חישוב העלות התקציבית בגין פיצוי רוכשי הדירות יש צורך בנתונים אודות, מספר היתרי הבנייה שניתנו ערב הקפאת הבנייה, וטרם מומשו ושכר הדירה הממוצע שבגינו יינתן הפיצוי.
מספר התרי הבנייה שלא מומשו עקב הקפאת הבנייה
מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה,[3] כי בשנת 2008 ניתנו היתרים לבניית 2,023 דירות חדשות באזור יהודה ושומרון. בהנחה שמספר ההיתרים שניתן בשנת 2009 לא פחת משנת 2008, הרי שמספר הרוכשים שנפגעו לא יפחת מ-2,000. עם זאת, כיוון שהדיונים על הקפאת הבנייה נמשכו מספר חודשים והכוונה הייתה ידועה, ייתכן ורשויות התכנון באזור יהודה ושומרון נתנו מספר היתרים גבוה יחסית בתקופה שקדמה להקפאת הבנייה. לצורך חישוב העלות התקציבית, נציג חישוב שיניח כי ניתנו בין 2,000 ל-4,000 היתרים שלא מומשו.
שכר הדירה הממוצע
לוח 1. להלן מציג נתונים על שכר הדירה הממוצע ברבעון האחרון של שנת 2009 לפי מספר החדרים בדירה והאזור בארץ.
לוח 1 – שכר הדירה החודשי הממוצע בחלוקה לגודל הדירה ואזור (בש"ח)[4]
|
מס' חדרים |
סה"כ |
ירושלים |
מרכז |
דרום |
|
1.5-2 |
2,174 |
2,339 |
2,132 |
1,608 |
|
2.5-3 |
2,497 |
2,918 |
2,533 |
1,853 |
|
3.5-4 |
3,276 |
3,802 |
3,165 |
2,301 |
|
4.5-5 |
4,239 |
4,943 |
4,082 |
2,957 |
|
סה"כ |
2,820 |
3,368 |
2,852 |
2,018 |
מהנתונים שבלוח עולה כי שכר הדירה הארצי הממוצע עמד בסוף שנת 2009 על 2,820 ש"ח; שכר הדירה הארצי הממוצע לדירה בעלת 3-2.5 חדרים עמד על 2,497 ש"ח ושכר הדירה הארצי הממוצע לדירה בעלת 4-3.5 חדרים עמד על 3,276 ש"ח. בנוסף, ניתן לראות כי שכר הדירה משתנה באופן משמעותי בין האזורים השונים. אמנם אין בידינו נתונים על שכר הדירה הממוצע באזור יהודה ושומרון, אך סביר להניח שגם באזורים אלו שכר הדירה משתנה בין הישובים השונים. לצורך חישוב העלות התקציבית, נציג חישוב שיניח כי שכר הדירה הממוצע שבגינו יינתן הפיצוי נע בין 2,500 ל-3,500 ש"ח בחודש.
אומדן העלות התקציבית
לוח 2. להלן מציג את העלות התקציבית הצפויה בגין פיצוי רוכשי דירות שנפגעו מהקפאת הבנייה ביהודה ושומרון, למשך תקופה של 10 חודשים.
לוח 2 – ניתוח רגישות לעלות בגין פיצוי רוכשי דירות (במיליוני ש"ח)
|
שכ"ד ממוצע (בש"ח) |
מספר היתרים שניתנו |
||||
|
2,000 |
2,500 |
3,000 |
3,500 |
4,000 |
|
|
2,500 |
50 |
63 |
75 |
88 |
100 |
|
3,000 |
60 |
75 |
90 |
105 |
120 |
|
3,500 |
70 |
88 |
105 |
123 |
140 |
מהנתונים שבלוח עולה כי אומדן העלות בגין הפיצוי שיינתן לרוכשי הדירות שנפגעו מהתליית הבנייה ביהודה ושומרון, ייקבע בהתאם למספר הרוכשים שיקבלו פיצוי ושכר הדירה שבגינו יינתן הפיצוי. בהנחה שיינתן פיצוי לכ-3,000 רוכשי דירות ושכר הדירה החודשי הממוצע ביהודה ושומרון עומד על כ-3,000 ש"ח, הרי שהעלות הכוללת תסתכם בכ-90 מיליוני ש"ח.
בכבוד רב,
אליעזר שוורץ, כלכלן
[1] החלטה מס' ב/22.
[2] משרד האוצר, כללים לקביעת פיצויים בשל התליית בנייה, 2 במרס 2010.
[3] הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, באתר האינטרנט: https://www1.cbs.gov.il/shnaton60/st22_14.pdf, כניסה ב-7 במרס 2010.
[4] משרד הבינוי והשיכון, באתר האינטרנט: https://www.moch.gov.il/NR/rdonlyres/B41F0097-EBA5-4262-A8BA-A89F0A6CB3FD/0/B5.xls, כניסה ב-7 במרס 2010.
