עד לפני כמה שנים אחראיות התפעול של בניין מגורים היתה נתונה בידי הדיירים. לרוב, עובדה זו היוותה מצע נכון לתחזוקה שוטפת של בניין מגורים. למי כבר יהיה יותר אכפת מבניין המגורים מאשר האנשים שגרים בו?
תחושה זו היא נכונה אבל בעידן שלנו ועדי הבתים לוקים ברמת הידע ועקב כך , ובתמימות, פועלים בצורה לא נכונה בכל הכרוך בניהול ועד הבית.
אנחנו לרוב לא יודעים, אבל וועדי בתים בבניינים רבים חוסכים כמה שאפשר בעלויות תחזוקת הבניין. אנו מבינים את הרצון לחסוך, אבל בפועל, הם פוגעים בערך הבניין ובערך הדירות ואף מסכנים את חיי הדיירים בבניין. במקרה כמו אלה, חיסכון בטווח הקצר יעלה ביוקר בטווח הרחוק.
אחזקת מבנים זה כוללת את כל המיכשורים השונים בבניין מגורים אשר מצריכים תחזוקה שוטפת. בין מיכושרים אלה נמצא מערכות חירום שמצילות חיים, וגם מערכות יום יומיות כמו שערים, מעליות, ועוד מערכות אחרות. כלל המערכות יחדיו חיונית על מנת לאפשר לבניין מגורים לתפקד כראוי.
חברת אחזקת מבנים תפקידה לוודא תקינות המערכות הללו, ליישם בדיקות תקופתיות, ובמידת הצורך לתקן ולהחליף חלקים, על ידי בעלי מקצוע שהוסמכו לכך כחוק.
לצערנו, ברוב המקרים ועדי הבתים משוכנעים בכך שתחזוקת בניין היא עניין פשוט. נשברה נורה? אין בעיה להחליף. ישנה בעיה במעלית? נזמין טכנאים. אך חשוב להבין שהיום, אחזקת מבנים היא עניין מורכב. מדובר במערכות רגישות שהאדם הממוצע, בעל יד טובה ככל שתהיה. לא ידע איך לטפל בהם. משאבות מים , מערכות פינוי עשן ועוד מערכות רבות. אשר מצריכות תפעול על בסיס חודשי, חצי שנתי, וכד', על פי חוק.
אם מערכות אלה לא מטופלות על פי דרישות החוק , דיירי הבניין בסכנה.
מדינת ישראל של היום היא מדינה בתנופת בנייה. לאורך השנים הבניינים גבוהים יותר וכך גדלה המורכבות גם כן. בניין בן 12 קומות מצריך מערכות מורכבות מבניין בין 4 קומות. בשנים עברו, איש מקצוע כללי היה יכול לתת מענה מבחינת אחזקה. אבל זה כבר לא המצב. לכל מערכת איש מקצוע אשר למד לבצע תיקונים וטיפולים באופן ספציפי למערכות מסוימות.
יתרה מכך, מעל 6 קומות מגדלים הופכים מורכבים מאוד. ישנם חוקים רבים אשר מגדירים איך יש לטפל בכל מערכת בבניין והצורך באחזקת מבנים, אשר מכירה ויודעת את החוקים הללו, הינו עצום.
מערכות אשר מחויבות בבדיקה וטיפול שוטף על פי החוק:
חשמל
היום מערכות החשמל בבניינים גדולים מורכבות ביותר. טכנאי שאינו בעל הסמכה לכך לא ידע אפילו איך לגשת לעבודה. ישנם המון כבלים שמשתרכים בתעלות ההשונות. כבלים אלה מתחברים לגנרטורים ולארונות החשמל בכל הקומות. תפקידה של המערכת החשמלית בבניין חשוב במיוחד וטיפול לקוי הינו מסוכן ולא אחראי.
מעליות
מכירים את המדבקה שבה רשום תאריך הטיפול האחרון נכון? מיותר לציין שמעלית שלא עברה טיפול במועד הנכון זו עבירה על החוק, והיא מסכנת חיים.
מערכות מים
לכל בניין ישנם מערוכת מים שתפקידן להזרים את המים לדירות ולשטחים המשותפים. בבניינים גבוהים מ 4 קומות קיימות מערכות נוספות כגון משאבת מים שתפקידה להזרים מים לקומה הגבוהה ולאפשר לכל דיירי הבניין. בקומות הגבוהות והנמוכות. ליהנות מזרימת מים חזקה בצורה זהה. משאבת מים היא מערכת מאוד מורכבת וטיפול על ידי אדם לא מוסמך עשוי להרוס אותה ולעלות לנו באלפי שקלים.
מאגר
מאגר מים פעמים רבות מוזנח על ידי ועדי הבתים כיוון ואין מספיק אכיפה. רובנו לא יודעים זאת אךהמים שיוצאים מהברזים שלנו מגיעים ממאגר המים. מאגר שלא נוקה וחוטא כחוק פעם בחצי שנה, הינו מלא בבקטריות מסוגים שונים אשר לאורך זמן עשויים לפגוע בבריאותנו. חוץ מהשימוש היום יומי של המאגר יש לו משמעות גדולה מאוד בזמני חירום. הוא מספק את המים למערכת כיבוי האש במקרה שריפה. הוא גם יספק לנו את המים במקרה ואספקת המים מהעירייה תיפסק מסיבה זו או אחרת.
מערכות חירום
מערכות חירום הן מערכות שתפקידן לשמור חיינו במקרים של שריפה, מלחמה, או כל מקרה חירום אחר אשר עולה בדעתכם. הן גם עוזרות לנו לנהל אורך חיים תקין במקרים של הפסקות חשמל.
תפקידן של מערכות אלה משמעותי וישנן הגדרות פרטניות בחוק כיצד יש לתפעל ולתחזק כל מערכת כזו. אי עמידה בדרישות אלה הינה עבירה על החוק, ומסכנת חיי אדם.
לסיכום, אין ספק שהעתיד של ועדי הבתים הינו חברות אחזקה וניהול.
זאת כיוון והרבה פעמים אנחנו מנסים לחסוך בעלויות המחייה השוטפות, ובצדק. אך ישנם מקרים מסוימים בהם הזול עשוי להפוך ליקר מנשוא.
הגישה הרווחת שאחזקת מבנים מבוצעת על ידי איש אחזקה עברה מן העולם. ככל שהעולם הופך מורכב יותר כך גם המערכות המרכיבות את בנייני המגורים שלנו. ובמידה ולא יתוחזקו בצורה הנכונה, אנחנו נשלם את המחיר
